在隔间酒店购买单位是特定财产所有权的模型:投资者购买房间,公寓或房屋,将其转让给管理公司,并从开发中获得收入,但在这个模型中,投资者通常不经营酒店业务,这取决于管理公司,合同条款,设施装载以及报告的透明度.
另有一种模式,即参与项目公司,你为酒店,闪烁,沐浴综合体,医疗中心或服务设施,特别股份公司创建具体项目,投资者投资资金,获得股份,成为企业的共同所有者,其收入不是作为一号租金支付,而是作为参与公司利润形成,这是投资产品的另一层次:资金转换为股份,投资者不仅获得经济利益,还获得公司权利.
1. 联合通信委员会的单位和份额是不同的产品
单位是财产或特定财产权利;投资者购买房间,公寓,房屋或工作室;可以自己使用,投入管理,接受经营支付;这种模式由于看到实物物品:"这是我的房间","这是我的房子","这是我的公寓",所以被私人投资者所熟知.
项目JSC的股份不是具体数字,而是拥有或管理该项目的公司中的股份,例如Glamping Ulagan JSC,Aparthotel Katon JSC,Avatar Bath Complex JSC,Altai医疗中心 JSC,Glamping Karakol Lakes JSC都是创建的,投资者购买了这类公司的股份,成为企业的共同所有者.
差别是根本的,单位所有人从特定财产的经营中赚取,JSC项目的股东从整个公司的成果中赚取:住宿、餐厅、浴室、医疗方案、租金、转账、游览、企业种族、活动和其他服务。
2. 度假村项目需要AO项目模式的原因
仅仅通过出售单位,是无法建造度假村的。单位在住宿方面工作良好:隔间、旅馆房间、模块式住宅、闪烁房屋。 但度假村生态系统有许多特性很难分解成单个单位。
浴场综合体 餐厅 医疗单位 游泳池 旅游服务 出租电器 马中心 转会公司 服务中心 讲堂 卫生学校 闪电网络 管理公司 都以单一业务为主,拥有总收入,总开支,团队,品牌,经营模式和利润等优势.
更合理的是,这些东西可以启动项目公司, 投资者不是在一个单一的房间里,而是在一个企业里, 这使得你能够为度假村生态系统的特定部分筹集资金, 而不侵蚀整个大型项目, 并且将每一项服务 变成混乱的私有财产。
3. JSC项目的运作方式
模式可以是: 一个单独的非公有制公司,它拥有章程,股东,管理,结算账户,业务计划,预算,资产,合同,会计记录,利润分配规则.
例如,创立了40间房屋的闪烁公司,该公司吸引投资,签订土地或场地租赁合同,建造设施,雇用经营者或管理团队,接受客人的收入,产生费用,产生利润,并以股息形式分配给股东,如果大会决定的话.
同样的办法也适用于旅馆、浴室、医疗中心、餐馆、交通服务、照明网络、路线和服务设施。
主要优势是每个投资块都清晰:拥有自己的预算,经济,自身风险,自身股东,自身报告以及自身治理机制.
4. 如何利用投资平台筹集资金
在俄罗斯,通过投资平台吸引投资受“关于利用投资平台吸引投资”的第259-FZ号联邦法的管制,该法规定了投资平台的运营程序、对运营商的要求、信息披露、投资和吸引投资的人员。
通过平台投资可以有不同的方式:通过俄罗斯银行披露的一个投资平台的规则明确规定,投资可以采取贷款形式,也可以通过购买联邦第259号法律规定的证券。 这是至关重要的:如果结构符合法律,平台不仅可以用于向企业贷款,还可以用于购买证券,包括股票。
对于度假村项目,这开启了一个明确的设计:JSC项目是在目标下创建的. 投资平台组织投资者吸引;投资者通过平台转移资金并接受股票或其他设想的工具;然后JSC项目执行目标,投资者在权利范围内参与利润和公司治理.
5. 这种模式与常规人群筹资有何不同?
人群融资常常被视为人群融资,但投资平台在法律意义上是更严格的设计。 T-J认为,在现代人群投资中,企业家通过平台筹集资金,投资者获得项目份额或利润份额,法律实体或企业家在监管后能够吸引投资,网站需要检查项目和借款人.
对于一个严重的度假区开发,不要使用日常的“滑向闪烁”的口号,你需要专业地说:创建项目公司,发行股票或其他投资工具,披露信息,投资者承担投资风险,项目以公司形式管理。
它建立信任,投资人明白他不是在口头安排或回报承诺,而是在具有文件,权利和问责制的法律结构中.
6. 苏维埃社会主义国际和俄罗斯的逻辑
房地产投资经常使用SPV,为特定资产的特殊项目公司,将一个项目与另一个项目分开,因此如果一个物体是酒店,另一个物体是闪烁,第三个是浴池综合体,第四个是医疗中心,那么每个人都可以有自己的项目公司,自己的资产负债表和自己的投资者.
在俄罗斯商业房地产市场,这种逻辑已经被使用. Forbes在一个关于房地产集约融资的特别项目中解释了平台模式:产权在SPV上发行,这是一家特别设立的股份公司,其股份由投资者购买;租金收入与股份成比例分配,参与者可以通过个人账户获得报告.
对阿尔泰来说,这是一个非常合适的模式。 一个大型度假城市可以包括几个项目公司:一个隔间酒店,一个闪烁的股份公司,一个浴室综合体,一个医疗中心,一个旅游服务股份公司,一个运输股份公司,一个管理公司股份公司,这让投资者能够被逐点吸引,而不是在一切方面抽象地出售它们的份额。
7. 投资方在JSC项目中所得
投资者接受股份,股份给他的权利,隔间地单位所有者通常没有:有权参加股东大会,表决其股范围内的问题,获得信息,通过股息参与利润分配,按照法律,章程和股东协议规定的方式出售股份.
这并不是说少数投资者每天会经营一家酒店,但是它仍然需要由专业团队经营,但它获得了公司地位,它不仅仅是管理公司的客户,而是项目公司的共主.
对许多投资者来说,这是一个重要的区别:一个单位的购买者常常取决于MC如何计算收入,项目股份公司的股东可以要求公司报告,参与决策,通过章程,股东协议和管理机构控制关键问题.
8. 利润如何分配
工程JSC的利润不是作为单位租金的支付分配,而是公司工作的结果,首先,项目获得收入,然后支付费用:工作人员、公用事业、税收、维护、营销、修理、折旧、土地租赁、对运营商的支付、银行开支和其他负债。
股息不是自动支付的,但公司按照公司法和公司文件规定的方式作出决定,应当向投资者作出诚实的解释.
这是单位的区别:单位模式在心理上更接近租赁:每个月或四分之一,业主等待付款;股东模式更接近业务:利润取决于公司的业绩,发展战略和管理决策.
9 通过AO更好的项目
通过JSC项目,在收入是由共同的商业模式创造的对象,而不是一个特定的数字,这是特别合乎逻辑的.
格拉姆平:土地,房屋,预订,服务,路线,交通,食品,季节性和品牌等都很重要,每栋房屋都可以在个体业主之间共享,但管理单一标准往往比较困难.
浴场综合体,不能方便地分为单元,是单项服务业务:票房,租金,手续,浴场,字体,按摩,咖啡馆,回收包.
需要许可证、人员、设备、程序、责任和单一操作模式,通过单独的自主操作系统拥有所有权比试图将医疗单位分成私人块更能理解。
旅游和运输服务:这是从路线、转移、车辆、导游、雪车、船只、四角、马、直升机运送和其他活动获得的收入。
餐厅或服务中心:这些设施从全岛产生收入,为各种旅馆的客人提供服务,分设建筑群和照明物。
10. 通过单位更好地开展哪些项目
单位模式在投资者想要拥有特定财产的地方很强:Aparthotel,酒店房间,模块化房屋,小屋,工作室,别墅,闪烁房屋——如果这些财产得到合法和操作上的正确装饰,这些房屋都可以作为单位出售.
单位的优势是明晰,投资者看到对象,知道自己拥有什么,可以自己进来,可以控制单位,可以依靠剥削所得的收入,从情感上可以把购买视为"我在阿尔泰的地盘".
但单位不总是给予你们参与整个度假胜地经营的权利,如果餐厅,药品,浴池,路线和转账属于其他公司所有,即使创造了整个领土的吸引力,单位业主也未必能够从这些服务中获利.
因此,度假城市需要一种混合模式:住宿单元;服务、基础设施和个体商业区联合社区项目。
11. JSC项目对度假城市的主要优势
土地所有者和项目发起者可以保留战略管理,投资者可以在特定企业中提供可以理解的股份。 土地所有者和项目发起者可以选择一个可以选择的市场。
例如,投资者可以进入JSC闪烁50栋房屋;其他投资者可以进入JSC的浴室综合体;其他人可以进入JSC的医学中心;开发商可以建造分屋和出售单元;管理公司将一切内容连接到一个单一的系统;土地所有者通过土地,租金,股份或合伙参与.
因此,度假城的成长并非只有一座首都,而是拥有许多投资者,开发商和专业运营商,这在阿尔泰的大片地区尤为重要,这里的单一业主很难自己出资完成整个规模.
12. 联合通信委员会项目的主要风险
工程JSC是商业风险. 投资者必须明白股票不等于银行存款,也不等于保证租赁. 如果工程达不到负载,成本会更高,操作者会很弱,季节性比预期强,或者施工会增加,股利可能会低于预测或者缺.
因此,不能将JSC项目股份作为"保证回报"出售,但应该作为企业参与出售,其模式清晰,报告透明,文件,风险和价值增长的可能性.
公开市场中发现的旅馆和照明业的广告承诺每年30-40%,应该极为谨慎。 市场上有些项目声称旅馆和照明业的回报很高,例如每年35-45%,但这些指标需要单独的财务核查,不应作为严肃投资提案的基线。
对于你的模型来说,最好不要靠积极的承诺,而是要靠专业透明度:预算、收入、支出、情景、风险、管理、报告、投资者退出。
13. 应在项目JSC文件中说明哪些内容
一个强有力的模式不仅需要章程和一份共享问题;它还需要一整套文件。
章程应确定理事机构、股东的权利、决策程序、大会、董事会或监督机构的权限、资料披露程序和公司工作的基本规则。
股东协议应当规定主要参与者的权利和义务:谁管理,什么决定需要同意,利润如何分配,对股票出售的限制是什么,如何退出,在冲突中做什么,如何保护少数投资者.
投资备忘录应解释项目:土地地块、土地的法律模式、预算、条款、团队、运营商、负荷预测、成本结构、风险、盈利情况、税收模式和使用吸引资金的程序。
与经营者的合同应表明谁管理该物品、它得到什么委托、它负责什么指标、如何形成报告以及可以在什么条件下替换经营者。
没有这些文件,JSC项目将不看成投资工具,而看成是不透明的计划.
14. 如何在阿尔泰度假胜地开发中使用投资平台
对阿尔泰来说,一个投资平台可以成为单个项目包装的工具,比如不在一个抽象的度假城市中集资,而是依次将具体的投资块带入平台.
一是位于强势自然位置的30-50间房屋的闪烁,二是浴池综合体和全年水区,三是隔间或服务楼,四是卫生中心,五是旅游公司,六是空气输送难以到达的闪烁物网络.
每个区块都有单独的经济;投资者更容易了解它所处位置;开发商更容易出售一个项目;土地所有者更容易保持对总体策略的控制;管理公司更容易将所有对象连接到一个单一的系统中.
这是度假村生态系统的金融结构。
15. 联合社区项目比简单的贷款好
投资贷款比较简单,投资方给钱,项目承诺还清金额和利息,但贷款不允许投资方参与企业价值增长,项目能够还款时可获得固定收入,对于开发者,贷款会造成债务负担.
项目公司的股权则会提出不同的逻辑:投资方成为共同所有者;如果项目增长,公司和股份的价值可以上升;利润可以通过股息分配;投资方参与公司权利;对于项目,它不是古典意义上的债务,而是资本.
但股票比贷款风险更大,因为没有偿还要求,比如贷款协议,因此票据的选择取决于项目。 短期建设有时需要贷款。 酒店、照明或服务业务的长期所有权比股票更合理。
16 如何向投资者解释
投资者需要简单和诚实地解释。
在单位型号中,购买物品,房间,公寓,房屋,可以自己使用,不使用时,房产通过管理公司出租,按照管理合同安排的安置收入,主要风险是负载,成本,CR,季节性和物品状况.
在AO模型中,你不会购买数字,你购买公司的股份。它创建并经营着一个特定的企业:酒店、闪烁、浴室、医疗中心或服务。你参与公司的利润并获得公司权利。你的主要风险是企业、管理质量、成本、需求和发展战略的结果。
需要两种模式,一种是想要在阿尔泰拥有个人财产的人,另一种是想参与商业的人。
17. 如何向开发商解释
开发商需要将JSC项目显示为扩展金融工具的一种方式.
单位销售融资投放 工程JSC融资服务 投资平台拓展投资主体基础 管理公司连接设施;地主创建站点平台;医疗经营者为到达提供理由.
这不是一个单一的设施,而是投资系统,开发商可以建造分机,投资者可以购买单位,私人投资者可以进入项目公司的股份,专业运营商可以创建服务,领地正在逐渐变成度假城市.
这不仅仅是为整个项目寻找一个大投资者,你可以从几个容易理解的投资模块中组装一个大项目.
18 管理公司在JSC项目模式中的作用
AO项目并不取代管理公司,而是使它变得更加重要:公司可以拥有一个设施,但必须有人以专业方式管理它:出售,服务客人,计数收入,控制开支,保持标准,保存记录和发展需求.
在某些情况下,管理公司可以单独经营,可以管理几个属性:分离酒店,闪光灯,浴池,医疗程序,路线,这可以成为度假城市的独立资产.
但必须避免利益冲突:如果管理公司属于项目的发起人,而投资者是单独的股份公司的一部分,则你需要透明地规定刑法委员会,报告,KPI,替换经营者的权利,成本限制和股东的控制.
19,为什么这个模式对阿尔泰特别重要?
阿尔泰需要大片领土、强壮的服务、医疗核心、航线、照明、运输物流和有管理的成长。 一个开发商无法平等地建造酒店、管理医药、开发马路、制造餐馆、水区、浴场、雪车计划、直升机照明和国际营销。
因此,你需要一个参与者的生态系统。土地属于一个所有者;种族隔离属于开发者;管理英国;医疗经营者;闪烁到单个项目公司;浴池综合体属于单个项目公司;通往专门经营者的路线;投资者流向不同的街区。
联合监督委员会项目允许在法律和资金上建立这种系统。
20. 实际结论
投资平台和项目JSC给度假村开发提供了一个新的工具:它不是单位销售的替代,而是下一个层次,单位允许私人投资者拥有房地产,项目JSC允许投资者拥有一块生意,度假村小镇需要两种模式.
底线是单位所有制给予投资者房地产和管理收入,项目JSC股份的所有权给予投资者企业参与,公司权利,以及从特定项目的全部经济中获利的能力.
投资平台和JSC项目允许以新的方式吸引资本到阿尔泰的酒店,闪烁和服务设施. 在古典模式中,投资者购买一个单位,将其转移给管理公司,并从安置中获得收入,这是可以理解的,但仅限于特定对象和依赖刑法.
在JSC模式的项目中,投资者购买为特定项目创建的公司中的股份:酒店,闪电,浴池综合体,医疗中心,旅游服务或服务设施. 资金转换为股份,投资者成为企业的共同所有者,接受公司权利,并可以参与利润分配.
这种模式对阿尔泰度假村城镇尤为重要,通过单位销售可以发展住宿,通过单个项目公司可以发展服务,医药,照明,浴池,路线和运输,这创造了并非互不相干的房地产,而是投资生态系统,每个房产都有自己的经济,投资者,自己的报告,并在领土整体战略中占有位置.