此次讲座向开发商解释两种产品的主要区别:城市公寓作为住宅出售,度假单元,隔间或闪烁作为环境的一部分出售:娱乐,健康,服务,租金,管理,家庭使用以及领地价值的增长.
讲座旨在显示阿尔泰的度假地房地产可以拥有比普通城市公寓更广大的观众,更灵活的收入模式和更强大的投资包装.
同事们,我们所建造的 不仅仅是开发中最重要的, 而是我们实际销售的。
乍一看,一个城市公寓和一个度假单位类似,有墙,广场,工程,装修,文件,价格和买家,但从市场角度看,它们是不同的产品.
城市公寓常常回答一个基本问题:一个人将住在哪里,度假地产则回答另一个问题:一个人为什么会来这里,他们会得到什么,他们为什么会呆更长,为什么这个地产能够产生收入.
即是分别.
城市公寓几乎总是与当地需求挂钩,被城市里的人,搬进城市的人,父母为孩子买的,被投资人买的,或者被买主靠涨价,如果抵押贷款价格昂贵,收入不上涨,人口谨慎,市场超负荷,销售率下降.
2025年,俄罗斯住房市场很好地显示了这种依赖性。 根据Dom.RF,俄罗斯新建筑在股权合同下的销售额约为5-5.2万亿卢布。 形式上,市场仍然庞大,但分析家们分别注意到了对高抵押利率的适应、分期付款的增长和自有资金的交易。
对于城市开发商来说,这是一个重要信号:如果买家无法通过抵押购买房屋,产品移动速度会放慢,开发商被迫分期出价,折扣,股票,补贴利率,保留销售部门,增加广告预算,等待资本周转时间更长.
度假地产不同,需要有偿付能力的买家,但不只是通过住房出售,还可以通过投资,个人度假,家庭所有,租金收入,参与成长区,医疗旅游,以及载货管理等方式出售.
其能扩大观众.
城市公寓的买主最常与特定城市有关;度假单元的买家可以住在莫斯科,新西伯利亚,喀山,叶卡捷琳堡,圣彼得堡,海参崴或国外,他不需要在设施附近工作,他需要了解他为什么需要这个物体,以及他不在时谁来管理这个物体.
因此度假单位不应作为"面积如此多的社居公寓"出售;属于供不应求;应当作为工作制度的一部分出售:自然定位,医疗核心,服务,管理公司,旅游流,停留计划,个人娱乐和收入模式.
市内,买家看地铁,学校,庭院,停车,交通,区区和每平方米的价格,在阿尔泰,买家看另一条:河,林,景,静,路,空气质量,医疗方案,浴场综合体,食品,游览,安全,管理,季节性,审查,装载和转售.
如果开发商对此不理解,他将城市逻辑带入度假环境,建造标准建筑,计数平方米,绘制布局,制作定期小册子并等待买主,但度假区买主不仅购买布局,还购买了所有权的意义.
强度假村房产同时出售三件事情:地点,收入和生活情景.
其地为阿尔泰,为特定区域,地貌,水,林,全景,寂静,无障碍和位置地位.
收入是通过管理公司、参与旅游流动、医疗和卫生装载、季节性和季节性外方案的机会。
生活情景是个人使用,家庭度假,康复,参观健康方案,在一年中至少部分时间里有机会在强势的自然环境中离开城市.
城市公寓很少给出这组意义,可以流水,方便,有用,但通常不会形成单独的生活方式,如果适当建在领地内,度假地产也可以做到这一点.
如此一来,全球市场正越来越多地转向房地产与品牌、服务和管理相连的项目。 品牌住宅部门正在增长,因为买方不仅支付墙壁费用,而且支付信托、服务、标准、管理和属于强势场所的费用。 根据萨维尔公司的数据,预计世界品牌住宅项目的数量将从2024年12月的764个增长到2025年底的910个,每年大约为19%。
Knight Frank给出了类似的情况:他说品牌居住计划的数量从2011年的169个增长到611个,到2030年,预计将增长到1019个项目。 这不是一个随机的时尚。 这是一个全球性的转变:买家想要有清晰环境、管理和溢价定位的属性。
这对阿尔泰来说特别重要,因为我们不需要复制国际酒店品牌,但逻辑应该相同:单位应该属于管理下的度假胜地产品,而不是自然界中单一的房产.
如果您有一个疗养院,医疗计划,服务中心,一个浴室综合体,路线,食物,转移,服务以及一个单元旁边的单一管理公司,则情况不同,买方知道,该物品不会被丢弃,而是被建在流体中。
这就是你建模型的原则, 疗养院和医疗中心锚地, 伙伴们围绕它建造他们的住所: 闪烁,分离,单元,模块式住宅,小建筑, 这不是一个混乱的发展, 而是一个温泉环境, 每个物体都强化下一个。
这让合伙人在销售中获得了优势.
你可以向买主解释,不仅包括地区和终点,还包括所有者的全部经济学。他们在保健中心附近购买了一间单位,中心吸引人们参加健康计划。游客不仅在夏天来,而且为了恢复、减轻压力、治疗营养、路线、沉默和长时间休息,管理公司可以租出设施、为客人服务并形成负载。
这个产品不仅卖在树林里的房子。
Glamping作为一种格式也证实了这一趋势:根据大观研究,全球闪烁市场在2025年估计为37.9亿美元,到2033年可能增长到78.7亿美元. 原因很明显:人们想要自然,但他们不再想要放弃舒适,服务,安全和美学.
对阿尔泰来说,这是直接打击,自然是这里的主要资产,但不能粗略地出售,不能只是放几间房子,称之为度假胜地,你需要创造出一种自然力量与舒适,医药,建筑,服务和管理相结合的产品.
度假村的房产需要不同的包装:城市出售一个平方表,价格,交货日期,抵押贷款和邻里,在阿尔泰,你必须出售景观,程序,盈利,个人使用,路线,健康,管理公司和地区增长.
开发者不应像建设者那样思考,而应像市场创造者一样思考.
出售城市公寓最常见的方法是离开开发商的轨道,建造,交出钥匙,关闭义务,在一个度假村项目中,留在系统内更有利可图:管理,服务,租金,运营,额外服务,重新编程,新排队.
其改变财务模式:一次性建设利润由经营收入补充;单位销售由管理收入补充;土地由资本化补充;医疗中心由住宿补充;旅游流量由销售新队列补充.
这就是为什么如果适当汇集起来,发展度假村可以更可持续。
但有一个重要的警告:度假地产不会自动变得强大,如果没有管理,服务,流量,医疗或旅游核心,可以理解的停留计划,这个单位就成为了有季节性风险的常客,在这种情况下甚至比城市公寓更弱.
所以问题不是在阿尔泰建造分离的热液和闪光剂,而是在周围建造什么。
虚空有险,若有疗养,医疗中心,路线,服务,管理公司,不断壮大的领土,则属于投资产品.
伙伴模式就在这里。发起者主播:保健中心、保健中心、服务中心、旅游概念、大土地框架。伙伴们建造住宿设施。单元买家在系统中获得一个设施。游客得到一个停留方案。土地价格更高。接下来排队出售更多。
不只是财产买卖,是度假村的分期城镇.
在城市发展中,逻辑往往是,你销售越快,越好,在度假开发中,就出现了一种不同的逻辑:你开发你的领地越多,接下来的销售成本就越高.
第一阶段销售这个想法,第二阶段销售已经确认的需求,第三阶段出售形成的环境,每个阶段的对象都变得清晰,周围的土地也变得昂贵.
所以这里的利润可以来自 不仅仅是建筑成本, 而是来自在遗址中建立信任。这是另一个利润来源。
所以,对于开发者来说重要的是要看到这一点。他不能仅仅建造一个隔间,他可以进入一个系统,由于服务区附近,他的设施正在获得更多的流动性,他可以排队建造,他可以固定土地赎回价格,他可以把城市公寓作为定居点的一部分,他可以通过周边地区价值的增长来赚钱.
现在城市公寓已经成为更重的商品,而且仍然有必要,但具体实施取决于当地需求以及购买者的财务状况,如果模式正确,则诉诸房地产,达到更广泛的受众,销售意义更大.
阿尔泰的起点地位很强:它拥有天然品牌,旅游流量,对国内旅游的兴趣日益浓厚,有进境旅游的潜力,质量管理的度假区短缺,有能力创建集群而不是点点球设施.
最后的结论很简单:城市公寓与其他公寓竞争,一个强势集群中的度假单位不仅在空间和价格方面,而且在位,健康,自然,管理,服务,收入模式以及领土的未来增长等方面都有竞争.
市场不同,开发商需要学习以不同方式销售.
讲座的最后论文
城市公寓作为居住场所出售,度假区房产作为翻新,休息,收入和资金化的场所出售.
如果开发者在阿尔泰只建造了平方米,他失去了领地的主要优势,如果建设度假环境,医疗产品和旅游产品,他就会创造新的价值.
舞台表演的短选
城市公寓和度假区单位是不同的产品.
该公寓主要出售给当地买家:生活,租金,省钱. 度假单位销售范围更广:娱乐,健康,租金,个人使用,家庭资产,转售,参与不断壮大的领地.
在城市里,你买一个平方表。在阿尔泰,你必须买一个地方,一个停留情景,一个管理下的收入模式。
若附近有卫生中心,卫生度假村,服务中心,线路,浴场综合体以及管理公司,则该单位就不仅仅是房地产,而是度假村产品的一部分.
因此阿尔泰的隔间酒店,闪光灯和单元可以与普通城市公寓不同,但只有一个条件:它们必须不是围绕一片空地,而是围绕一个强大的度假核心建造.