此次谈话开启了循环,向开发者展示了市场的重大转变:"建造城市公寓,出售,搬至下一个地点"的旧模式变得更加困难,这并非因为开发者失去了建设技能,而是因为买家,抵押,销售速度和投资需求逻辑发生了变化.
阿尔泰共和国的度假房地产可以成为开发商的替代城市建设,而是第二条增长线,特别是如果我们不是在谈论单一的娱乐中心,而是在第一阶段逐渐建立度假区集群,其中包含医疗旅游,生态旅游,闪烁,隔热,服务中心以及土地价值的增长.
因此,我的观点不是从阿尔泰的美丽观点或度假胜地发展的浪漫性开始,而是从一个更实际的问题开始:今天的城市模式正在发生什么.
开发者可以建设。 许多人都有团队、技术人员、承包商、经验、设计解决方案、现成公寓和将产品带入市场的易懂技术。 但问题越来越不在建筑工地之内。 问题在于需求。
城市公寓长期以来是最为易懂的房地产产品:土地,设计,许可,建筑,抵押,销售,只要买家可以借到,投资人相信价格会上涨,市场正在吸收新的数量,现在就更复杂了.
2025年,俄罗斯的抵押贷款需求在数量上下降了26%,在货币上下降了9%,这意味着购买住房的主要渠道 — — 抵押贷款购买者 — — 已经变得脆弱。 对于一个开发者来说,这不是抽象的统计,而是对执行速度、平衡、贴现和资本周转的直接影响。
市场上也出现了反馈信号:在几个月内,新的房市销售已经恢复,开发商这一年的收入一直在增长,但这并没有改变主要的事情:需求变得更加紧张,依赖于优惠方案,利率预期和买家为信贷服务的能力,市场已经不再简单和可预测.
对于开发商来说,这意味着主要的事情:城市公寓仍然是一种产品,但它不再是唯一可持续的增长方向,今天仅仅建造平方米是不够的。你需要了解新需求将在哪里,谁是买家,以及是什么使得物体在发射后更昂贵。
城市公寓多为当地市场化,由住在该市的人购买,在城市工作,想搬到那里搬家,或期望租出去,这属于普通模式,但受收入,抵押利率,人口统计,竞争,以及已经建成的住房数量的限制.
度假地产的工作方式不同:度假地单位,隔间,闪烁或模块式房屋在强势自然地点的出售不仅作为房间,而且作为情景的一部分:娱乐,健康,租金收入,个人使用,家庭资产,参与发展中领土以及资本化的可能性.
买主在城市中经常问:方尺多少,变化时的速率,可及性如何,在度假村项目中,问题不同:谁管理设施,谁提供负荷,附近有什么服务,是否有医疗方案,游客流,自然,领地的品牌是否是,邻里土地的价值是否会增加.
阿尔泰与通常的城市发展根本不同,开发商更可能进入既定市场,在阿尔泰,一个强大的开发商可以参与市场本身的创建.
阿尔泰共和国已经有旅游流量,到2025年底,该地区已经接待了280万游客,这并非一个假说或对未来的梦想,而是已经存在的需求,而且大部分领土还没有用优质度假地产品来装饰:有正常的生活,管理,医疗服务,保健方案,路线,服务和国际包装.
在联邦一级,旅游业也不再是次要产业:2025年1月至11月,俄罗斯的旅游旅行量达到8,290万次,比2024年同期增长5%,2030年的目标是1.4亿次旅游旅行,这表明国家,地区和市场将继续向国内旅游的发展迈进.
但对于开发者来说,不仅国内旅游很重要,入境旅游也在恢复,据经济发展部统计,在两年内,外国到俄罗斯的旅游人数已增至560万,2025年的初步结果显示,旅游业占该国GDP的比例已达3.1%。
阿尔泰在这种逻辑上很有趣,因为它不必与城市竞争公寓的平均买家,它必须竞争另一个客户:想要自然,健康,修复,沉默,路线,经验,长休息和语义环境的人,这是一个不同的市场,可以比当地的住房市场更广阔.
城市公寓基本上是生活产物,度假地产是住的产物,住的地方回答了我住在哪里的问题,住的地方回答了我为什么来这里,我为什么在这里得到什么,我为什么要呆更长的时间,为什么我想回来的问题.
因此,在度假胜地开发中,平方米本身不是主要商品,而主要商品是环境。如果有医疗中心、健康方案、浴室综合体、路线、咖啡馆、服务、游览、管理公司和明确的领土概念,单元或闪烁的销售就会更加自信。
还有一个开发商的新模式出现,不能同时以全额购买土地,可以租借大量土地,有权购买,固定赎金价格,先建第一地,提高周边地区的价值,这不仅仅是建筑,而是土地资本化管理.
此模式的第一阶段是引擎,它向市场显示领土不是抽象的,它已经拥有一条道路,第一个设施,服务,医疗核心,人民,照片,评论,下载,管理公司,然后邻里的土地不再被视为一片空地,它成为了不断增长的度假集聚区的一部分.
而这正是城市项目的不同之处,开发商更有可能从所建的体积中赚钱,在度假区集群中,他可以从所建体积中赚钱,单位销售,管理,经营收入,剩余土地的价值,以及随后的排队.
计算是这样的: 许多城市开发商今天拥有 现成的公寓, 很难快速出售,没有折扣, 而对他们来说, 他们的一些土地账单 与城市公寓交换 可能不是一个问题, 而是一个解决方案, 一个值得和售价低廉的公寓 成为一个新的, 不断增长的市场的入门券。
这是一种实用的计谋,开发者释放冻结的资产,获得土地作为度假胜地,土地不是被动的场地,而是生产基地,你可以建造闪烁物,分离物,单元,模块式住宅,服务楼和医疗旅游设施.
特别是如果伴侣没有进入空地,如果保健中心和服务核心是锚定的,伴侣拥有更高的上传能力,他们不会在森林中出售一个单座小屋,而是出售一个接近服务,治疗,康复,路线和管理的游客流量的设施.
这可以增加流动性。当买家看到不仅美丽的外表,而且商业模式时,更容易做出决策:谁租房,谁吸引游客,谁为客人服务,什么程序会创造长途停留,为什么不仅在夏天需要这个物体。
全球市场长期朝这个方向发展,而闪烁正在作为一个单独的部分增长:大观研究估计2025年全球闪烁市场为37.9亿美元,到2033年可能增长到78.7亿美元,原因很明显:人们想要自然,但他们不再想要放弃舒适了.
这对阿尔泰来说特别重要,因为你不能复制城市建筑,只是把它带到山上,但是你必须有一个度假地产,它与地方相连:景,林,河,寂,路,气,浴,修复,隐私和服务,物体越是进入自然环境,就越是珍贵.
在这个逻辑中,3D印刷建筑不仅可以成为建筑技术,还可以成为建筑定位的一部分. 疗养院建筑,阁楼,服务亭,小形状和单个建筑可以获得更多的表现外观,更快的重复,更好的作为领土视觉标志的功能,但技术并不创造业务,商业创造出一大批技术,土地,服务,旅游流量和管理.
开发者的基本理论是,今天我们需要不仅看我们在哪里可以建设,而且看我们在哪里可以创造新的需求.
在城市,开发商经常在已经过热的市场内为买主争抢,在阿尔泰,开发商可以参与形成一个市场,其中地产价格不仅取决于建筑成本,而且取决于整个领土的实力.
度假集散地不是旧意义上的酒店,村庄,或娱乐中心,而是系统,是卫生中心,卫生中心,生活中心,酒店,酒店,单元,单元住宅,小楼,然后是路线,食物,服务,浴池综合体,游览,管理,销售和租金,在外,土地成本不断上涨,随着项目的进展而增加.
风险不会消除。 风险有:道路、工程、季节性、人员、服务、法律结构、治理、项目质量、营销。 但这些风险是可以管理的。 更糟的是,只有在市场不再那么快的情况下,才能继续建设。
开发业务一直以来都是未来的业务,开发商不会从大家已经看清的事物中赚钱,他就会在剩下的人之前看到下一波的时候赚钱.
今天,这种浪潮可以是阿尔泰共和国度假区集群的分阶段发展:不是单一的旅游中心,不是混乱的房屋,不是随意的家舍,而是土地、建筑、医疗旅游、环境旅游、管理公司和单位销售共同运作的系统领土。
如果城市公寓越来越难买到商品,那么一个适当组装的度假村单位就可以成为新类型的投资产品.
讲座的最后论文
城市公寓出售空间,度假集散地出售空间、健康、自然、收入、管理和未来资本化。
这是开发商的主要支柱:不仅建造另一栋房子,而且进入可以创造流量,提高土地价值和形成新市场的地域。
舞台表演的短选
如今,开发商需要诚实地看市场:城市公寓不再是自动售货机;抵押贷款难度加大,购买者更加谨慎,投资需求更弱,竞争更激烈.
阿尔泰提供了不同的模式:你可以建造不仅面积为平方米,还可以建造度假区,土地被租出,价格固定,第一阶段会形成一条溪流,医疗中心会提供负荷,合作伙伴会建造住宿,而邻近的土地会增加价值.
这不是一个理论:前往阿尔泰共和国的游客流量已经达到每年280万人,俄罗斯国内旅游正在增长,入境旅游正在恢复,全球对自然,健康和舒适的需求也在增加.
开发商的问题很简单:要继续只在城市公寓市场工作,或在新兴的阿尔泰度假胜地房地产市场占有一席之地,现在应该打开第二个方向.