Краснодарский край в 2022 году, Республика Алтай и Тюменская область в 2024-м: разбираем опубликованную динамику цен и её отличие от прибыли инвестора.
Инвестиции в землю · Статья 5 из 5 · 7 минут
В исследованиях российского рынка встречались двузначные и даже трёхзначные темпы роста цен на землю. Разберём несколько опубликованных случаев и проверим, что именно измеряли аналитики.
Опубликовано
Какие данные мы сравниваем
Ниже приведены исторические сведения из исследований площадок объявлений, опубликованных РБК. Это показатели предложения в конкретной выборке и за конкретный период. Они не являются индексом повторных продаж одних и тех же участков. Изменение состава объявлений, размера и качества объектов способно влиять на среднюю цену.
Мы используем небольшие фрагменты двух исследований, не объединяем их в один непрерывный ценовой ряд и не переносим эти темпы на будущие годы. Исходные публикации и даты приведены рядом с данными.
Краснодарский край: апрель 2021 — апрель 2022
По исследованию «Авито Недвижимости», опубликованному 27 мая 2022 года, средняя цена сотки в Краснодарском крае выросла на 100%, в Калининградской области — на 56%. В той же выборке Кировская область показала снижение на 7%. Эти разнонаправленные результаты относятся к одному периоду, но к разным региональным рынкам.
| Регион | Изменение средней цены сотки | Цена в апреле 2022 |
|---|---|---|
| Краснодарский край | +100% | 200 000 ₽ |
| Калининградская область | +56% | 70 000 ₽ |
| Кировская область | −7% | 14 286 ₽ |
Источник: Авито Недвижимость, данные за апрель 2022 года; публикация РБК от 27.05.2022. Это статистика объявлений, а не подтверждённая прибыль продавцов.
Республика Алтай: июль 2023 — июль 2024
В таблице «Циан.Аналитики», опубликованной РБК 30 июля 2024 года, для Республики Алтай указаны +111% за год и средняя цена 446 тыс. рублей за сотку. Для Тюменской области — +80% и 225 тыс. рублей, для Калмыкии — +145% и 192 тыс. рублей.
Исследование использовало активные объявления об участках площадью от 5 до 50 соток в июле 2023 и июле 2024 года. Поэтому эти цифры нельзя автоматически применять к многогектарным массивам. Речь именно о Республике Алтай, а не об Алтайском крае. В той же публикации для Карачаево-Черкесии отмечено снижение на 17%.
Источник: Циан.Аналитика, данные за июль 2024 года; публикация РБК от 30.07.2024. Средняя цена предложения не показывает цену закрытия сделки или срок продажи.
Как проверить объяснение резкого роста
Сами проценты не устанавливают причину. Когда рост объясняют новой дорогой, туристическим проектом или изменением допустимого использования, каждую гипотезу нужно проверять отдельно. Для дороги — участок маршрута, стадию работ и фактический доступ. Для проекта — документы, финансирование и сроки. Для использования земли — действующие документы по конкретному объекту.
Вторая проверка — состав предложения. Допустим, на рынке были десять одинаковых по площади объявлений по 100 тыс. за сотку. Затем пять дешёвых объявлений исчезли и появилось пять других по 300 тыс. Средняя цена стала 200 тыс. за сотку, хотя мы не наблюдали перепродаж прежних участков с удвоением цены. Это учебный пример эффекта состава выборки, а не объяснение любого из приведённых исследований.
Что делать с историческим примером инвестору
Используйте заметный рост как повод изучить рынок подробнее. Соберите сопоставимые объекты в нужной локации: одинаковое назначение, близкая площадь, доступ и коммуникации. Запишите дату первого наблюдения, изменения цены и статус объявления. Исчезновение объявления не доказывает продажу; для проверки результата нужны дополнительные подтверждения.
Затем посчитайте сделку в трёх сценариях: цена не растёт, растёт умеренно, продажа задерживается. Исторический скачок может быть полезным контекстом, но бюджет покупки должен опираться на характеристики конкретного участка, расходы и возможную цену выхода. Прошлый рост региона не превращается в гарантированную доходность нового покупателя.
Проценты роста полезно переводить в понятный масштаб. Увеличение показателя на 111% означает, что исходные 100 условных единиц превратились в 211. Это более чем удвоение, но не прибавка в 111 раз. При этом увеличение средней цены в исследовании не позволяет утверждать, что каждый собственник мог продать свой участок за сумму, умноженную на 2,11. Для такого вывода нужны сведения о конкретном объекте и условиях сделки.
После резкого подъёма особенно важно правильно понимать последующие проценты. Если условная цена сначала выросла со 100 до 200, а затем снизилась на 20%, она окажется на уровне 160. Относительно первоначального значения рост всё ещё составляет 60%, но покупатель, вошедший по 200, видит снижение на 20%. Одна и та же история рынка поэтому может давать совершенно разные результаты людям с разной датой и ценой покупки.
При изучении конкретной территории полезно вести наблюдения за несколькими сопоставимыми группами участков. Предложения с круглогодичным подъездом стоит сравнивать между собой, а объекты с сезонным доступом — отдельно. То же относится к площади и существующим коммуникациям. Если объединить всё в одну среднюю величину, появление нескольких дорогих объектов способно создать впечатление общего скачка. Более подробное сравнение помогает сформулировать собственный сценарий цены и увидеть, какими наблюдениями он подтверждается.