阿凡达度假村

亚瓦塔尔 - 合伙人的地盘 10.07 ha

土地类别:定居点土地

可接受楼层:最多4层

地点:阿尔泰共和国、Chemal区、Ayula村

状态:所有者

地块面积: 10.07 ha / 100 700平方米

地块成本:10.07亿 QQ,(成本和支付条件有待讨论) 互联网档案馆的存檔,存档日期2013-07-02.

我们提供阿尔泰共和国切马尔区10.07公顷的土地,这是阿尔泰山区最著名和最受欢迎的旅游区之一。

项目格式是一种低层度假胜地开发,有可能向私人投资者出售公寓,并以有利可图的模式进一步运营部分基金.

度假公寓不同于典型的城市房地产,因为对公寓的需求不仅由购买者个人居住,而且还由投资者,游客,企业家,以及专注于休息,恢复健康和长期停留在自然地点的顾客组成.

1. 增长宏观因素

供应质量差

阿尔泰的溢价度假公寓市场正在积极形成,该地区游客的兴趣在增长,而全年的溢价、健康和医疗健康部分的住宿质量设施有限。

阿尔泰共和国已经实施并宣布了与联邦投资者的主要旅游和度假村项目,这证实了该地区的投资利益,但现代房间和公寓建筑群的数量尚不能满足潜在需求。

在阿尔泰的保费地点,申报的优质度假地房地产价格可达50-70万 /平方米。

• 项目概念;

• 施工阶段;

• 服务水平;

• 具体特点;

• 工程支助;

• 基础设施;

• 管理质量;

• 销售时的市场状况。

1.2. 发展交通便利

长期增长因素之一是阿尔泰共和国的交通基础设施的发展.

市场的潜在影响可以是:

• 改善车辆的无障碍性;

• 发展机场基础设施;

• 扩大空中交通;

• 国内旅游业增加;

· 对改善自然和健康领域的兴趣。

可能还有其他潜力与来自亚洲,包括中国的游客有关,中国仍然是世界上最大的出境旅游市场之一,但为了评估对阿尔泰人的实际影响,必须考虑:

• 签证条例;

• 提供直接路线;

• 旅费;

• 方向的营销;

· 本区域基础设施是否准备好接待外国客人;

• 语言和服务适应。

因此,国际需求应被视为一种额外的假设,而不是一种有保障的负载来源。

住宿设施不足

阿尔泰共和国每年接待的旅游量相当大,有数百万人次,而且仍然没有足够的优质设施可供全年住宿,特别是在溢价、健康以及医疗旅游等部分。

另外一个因素是,适合度假地和住宅开发的土地有限,低层开发的土地类别中的土地增加了投资价值,因为为类似项目转让新领土需要长期批准,而且并不总是可能的。

2. 神通遗址的独特性

占地面积为10.07公顷的伙伴地块,包含在大约26公顷的总土地群中。

其余地区构成项目的基础设施和度假胜地核心,这一概念设想:

• 疗养院和医疗中心“Avatar-Life”;

• 健康公园;

· 全年公共空间;

• 气候展馆和生物家园;

• 休息和恢复区;

· 保健方案的讲座和空间;

• 全年停留的基础设施。

这种环境增加了网站的投资吸引力,开发商不仅有机会建造公寓,而且有机会将设施建设成一个以医疗和健康为主的度假生态系统.

3. 网站的主要优点

人类住区的土地

土地类别允许按照城镇规划条例、允许的使用类型和PPZ的要求,将该地点视为资本开发地点。

2. 最多4层的可允许地板

低楼建筑的形态与地域的度假性质相对应,并允许您形成舒适的密度.

比例为10.07公顷

站场面积使得设计时不会指向建筑,而是设计了具有改善,步行路线和公共空间的复杂度假环境.

地点

靠近卡通河,自然环境以及物种特征,增加了该项目对买家和客人的吸引力.

私有化和缺乏过境流动

卡通河左岸被视为比较平静和隐蔽的领土,这对健康与医疗形式很重要.

6. 与阿凡达项目基础设施的协同

医疗中心、健康区、公共场所和全年服务可增加公寓基金的价值。

4. "阿凡达-生命"医疗中心.

全年载重锚

神通生活是一个医疗和保健中心,专注于恢复性、反压力和保健方案。

中心的潜在专业化:

· 压力恢复和减轻方案;

• 解毒方向;

• 长寿方案;

• 卸货和在医疗监督下进行饮食治疗;

· 恢复过度劳累和长期压力;

• 外出治疗:自然、运动、制度和恢复。

中心的医疗活动必须持有适当的执照,保健和医疗方案必须在专门专家的监督下进行。

卫生中心对于发展项目的一个关键价值是,建立全年的客流,与传统的旅游住宿不同,医疗和福利方案往往提供约14至21天的更长的逗留时间。

这降低了项目的季节性依赖性,并有利于季节外装载。

5. 对健康形式的需求为何会增长

自然地点对健康旅游、娱乐方案和娱乐的需求在俄罗斯和国外都在增长。

影响这一点的因素有:

• 大城市的压力程度增加;

• 关心疾病预防和恢复;

• 从短休过渡到保健方案以及印象方案;

• 观众愿意为优质环境、服务和成果付出代价;

• 自然地点全年缺乏健康度假区。

健康旅游者通常在现场花费的时间比普通游客多,消费额外食物更多:

• 粮食;

• 程序;

• 协商;

• 出游;

• 体育;

• 洗澡和温泉方案。

对于开发者来说,这意味着能够将出售公寓的收入与服务基础设施的经营利润相结合。

项目协同作用

该项目可以按照以下逻辑进行:

医疗中心 经常客流 装货公寓 利润增长 物品成本增长.

对于开发商和投资人来说,这提供了几个优势:

1. 医疗中心对住宿造成额外需求。

公寓可居住更长的时间,大约为14至21天。

3. 收益投资模式可提高销售量。

4. 基金的一部分可以保留在管理中,并获得业务收入。

5 基础设施提高了每平方米的价格和公寓的流动性。

初步财务估值

城市数学

地块面积:100 700平方米

设计建筑点:28 000平方米

楼层:最多4层

潜在总面积:112 000平方米

地区销售比率:0.70

潜在销售面积:78 400平方米

潜在基金规模

公寓面积平均为30平方米:

78 400平方米/30平方米=2 613套公寓

圆形定居基金约为2,610套公寓.

如果项目将增加份额,实际批次数可能较低:

• 公共场所;

• 商业房地;

• 健康基础设施;

• 技术房地;

· 面积更大的家庭公寓;

• 娱乐和娱乐区。

8. 初步的CAPEX

CAPEX的计算依据是78,400平方米的售出面积.

9. 潜在的销售收入

计算时的售价为78,400平方米.

10. 利润潜力和ROMI

计算时考虑到CAPEX和土地块的成本。

包括土地在内的总投资:104.128亿

即使在发展密度下降之后,该项目仍然保留了很高的发展幅度潜力。

最终经济将取决于:

• 建筑物的实际密度;

• 建筑费用;

• 销售速度;

• 将批量带入市场的阶段;

• 项目筹资费用;

• 税收模式;

• 交易结构;

• 管理中保留的资金份额;

• 营销、设计和项目管理费用。

11. 销售后的业务模式

基本参数

平均关税:10 000-15,000美元/日

潜在载荷:65-80%

基本设想:每日10 000 卢布和70%下载

一套公寓的利润

公寓面积平均为30平方米,其售价如下:

年收入毛额255万

净利润为总收入的50-65%,一个公寓的净收入可以是:

255万×50–65%=1.28–166万年 互联网档案馆的存檔,存档日期2013-09-02.

因此,该项目不仅作为一个发展故事,而且作为一个长期盈利的资产,都可能很有趣。

业务基金的潜在资本化

估计销售面积78 400平方米,公寓面积平均为30平方米,基金约:

78 400平方米/30平方米=2 613套公寓

对于保守的四舍五入,运营模式使用2,610套公寓的数字.

基线设想下整个基金的年收入毛额:

255万 × 2,610套公寓=每年66.6亿 ×= 年

净营业差额为50-60%:

• 50%的无观测效应指数:

66.6亿×50%=33.3亿

• 无观测效应指数,差值为60%:

66.6亿×60%=4亿美元

利用乘数10-13,整个基金的租金流动可能成本是:

整个业务基金估计资本化范围为330-520亿美元。

13. 项目的财务效益

1. 更现实的建筑密度

位于100,700平方米地块上的2.8万平方米开发点为度假村项目提供了较为平衡的模式:减少拥挤,增加空气,绿色空间和服务空间.

2. 长期居住

健康与医疗计划提供更长的旅程,大约14至21天,高于典型的旅游住宿.

3. 季节性下降

不仅在夏季,而且在季外,需要健康和康复方案。

4. 销售的投资形式

买方不仅购买公寓,而且还购买度假胜地的潜在收入资产。

5. 增加流动性

与标准度假区住房相比,靠近健康区和医疗基础设施的公寓可能具有更高的吸引力。

6 与医疗中心协同

医疗主播创造额外的客流,增强操作模式.

项目风险和管理

1. 季节性。

被医疗中心(14天的节目)取消.

2. 竞争

在阿尔泰没有这种规模的遗址.

本区域的基础设施

与持有"阿尔泰七星"(水,道路,能源)合作解决.

4. 销售

公寓市场在增长.

阿凡达项目结合了几个重要因素:

• 定居点土地面积10.07公顷;

• 位于阿尔泰共和国Chemal区;

• 靠近卡通河;

· 低层发展的可能性,可达4层;

• 与医疗和福利中心协同;

• 全年装载的可能性;

• 阿尔泰度假胜地房地产的市场利益;

——能够把发展利润与经营收入结合起来.

该项目可以成为阿尔泰共和国最引人注目的度假胜地开发资产之一,前提是城市规划参数、工程能力、市场销售战略以及运营模式的专业管理得到确认。